本文基于消费约束的效用函数构建“人口数量—货币政策—房地产价格”理论模型,从供求关系解读城市人口、货币政策影响房地产价格的内在机理,运用2010年第二季度至2018年第四季度的百城季度数据进行面板校正标准误检验。研究发现:(1)一、二、三线城市常住人口和信贷规模的增加通过扩张房地产供需缺口提高房价,而利率和存款准备金率的紧缩能够抑制房价上涨;(2)从房价变化的视角来看,价格型货币政策工具调控房价的功效优于数量型工具,其中不同期限价格型工具的调控效果有所差异,1至3年短期贷款利率的效果最为明显;(3)伴随城市化推进,货币政策抑制房价的效应在一定程度上被人口增加和信贷扩张“对冲抵消”。因此,不仅需要货币政策工具发挥约束房价的“靶向”作用,更需探索不同城市动态差别化供给房地产的长效机制。
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